「エレベーターは止まり、トイレも使えず…」築46年、修繕ゼロの《老朽化マンション》が辿った”住人のいる廃墟”という末路 148万戸

老いるのは人だけではない。日本全国で、マンションの老朽化が進みつつある。

国土交通省の調査によると、2024年末時点で築40年超えのマンションは全国に148万戸。10年後には293.2万戸と約2倍に、20年後には約482万戸と3.3倍ほどに急増すると試算されている。

いつかは直面する「マンションの寿命」。しかし、実際に建て替えを実現できるマンションはごく一握りであり、合意形成ができず「廃墟化」の道を辿る物件も出始めている。

そのため、建物と居住者の「2つの老い」に対処することを目的に、2026年4月から改正区分所有法が施行された。しかし、問題は山積みだ。

老朽化マンションの過酷な現実と、その裏に潜む「管理不全」の問題を取材した。

■建て替えられたのは、全国でもわずか300件ほど

国土交通省によると25年3月31日時点でマンションの建て替え実績は累計で323件にとどまっている。全国での事例を合わせてこの件数なのだから、いかに「マンション建て替え」のハードルが高いかがわかるはずだ。

なぜ、ここまで件数が少ないのか。

それは住んでいる住民同士での「マンション自体をどうしていくか？」という合意形成が難しく、非常に時間がかかるからである。マンションを同じ場所に建て直す「建て替え」には、当然費用が必要である。その額は数十億円にのぼることも少なくない。

そこで元の戸数よりも部屋数が多いマンションを建てて、新しく作った部屋の売却益を建設費に回す手法が主に取られてきた。ゆえに、そもそもマンションを高く大きくできるかがポイントなのだ。

しかし、新しく建物を建てる際には“行政の規制”というハードルがある。マンションの高さには「絶対高さ制限」があり、第一種・第二種低層住宅専用地域では高さは10mまたは12mで、容積率は150～200％の地域が一般的だ。

元々あるマンションの高さと容積率がギリギリだった場合には建物は大きくできない。部屋数を増やそうとして建て直すと当然1戸辺りの面積は狭くなってしまうのが実情なのだ。

部屋数を増やさずに現在の部屋の広さで建て替える場合には、売却益が得られないので、もともと住んでいる住民にも費用負担が生じることになる。

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[東洋経済Online]
2026/5/25(月) 5:30