【個人の車離れ】都内分譲マンションで進む「静かな分断」–自家用車所有率「47%」が示す駐車場収益の転換点

Merkmal　5/15
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都内の分譲マンションにおいて駐車場を取り巻く暮らしの土台に変化の兆しが見える。駐車場サブリース事業を手掛けるアズーム（東京都渋谷区）の調査によると自家用車を持つ人のうち、43.9%が将来は車を持たない生活を送りたいと答えた(「ややそう思う」「とてもそう思う」の合算)。その一方で、現実には46.9%が今も所有を続けている。表向きの数字を追うだけでは見えてこない、複雑な事情がそこにはある。

実際の利用頻度をひも解くと「週に1日から2日」という回答が45.2%で最も多かった。毎日ハンドルを握る必要はないものの、かといって自分専用の移動手段を完全に手放す決断も下せない。そんな層が分厚く存在している。カーシェアなどの新しい仕組みに対しても、「非常に関心がある」と答えたのは11.5%に留まる。一方で、関心がない層は計58.5%に達した。既存のサービスが、所有することで得られる安心感をまだ超えられていない証拠だろう。

今起きているのは所有から利用への単純な移行ではない。急な用事やプライバシーを守りたいといった権利を手元に残しておきたいという欲求の表れだろう。いわば、自前の車を「一種の保険」として持ち続ける動きに近い。毎日は使わなくても、手放した後の不便さが維持費の重さを上回ってしまう。所有し続ける以外の道が見出せない、中途半端な足踏みが続いているのだ。今回の調査で目を向けるべきは、「建物の設備」「車のサイズ」が引き起こしている摩擦だろう。自宅以外の駐車場を借りる理由を問うと料金や空き状況といった事情に並んで、車のサイズや重さが制限を超えてしまう、という回答が挙がっている。比率は8.9%に留まるものの、現在の住宅事情と車のトレンドが真っ向からぶつかっている現実が見て取れる。

1990年代から2000年代に建てられた都心のマンションでは機械式駐車場が多く採用された。当時はセダンが主流で、幅や重さも当時の基準に合わせた枠組みで作られていたからだ。ところが今は、スポーツタイプ多目的車(SUV)の人気や電動化にともなう重量増が進んでいる。駐車場という空間そのものは存在していても、物理的な入庫条件を満たせなくなっているわけだ。

メーカーが利益を求めて大型化へかじを切る一方で建物という動かせない基盤は数十年前の基準に縛られたままである。最新の電気自動車（EV）や高性能なSUVを選ぼうとする住民ほど、自宅の設備から弾き飛ばされる。これは「製品の進化」「インフラの固定化」が生んだ、物理的な壁による拒絶といえるだろう。分譲マンションに備え付けられた駐車場は、管理組合の運営を支える収益の源泉となっている。とりわけ多額の維持費を要する機械式駐車場を持つ物件では、そこからの利用料収入を前提に長期の修繕計画が組まれているのが通例だ。それゆえ、空き区画が目立ち始めれば、見込んでいた収入を守れなくなり、将来の修繕積立金が足りなくなる事態に直結しかねない。

これまで車を所有する住民が納めてきた駐車場代は、マンション全体の維持管理費を実質的に肩代わりする役割を担ってきた。しかし、調査で明らかになった43.9%という非保有への移行意向が現実のものとなれば、この収支の枠組みは立ち行かなくなるだろう。内部的な補助金ともいえる駐車場収入が細る一方で、「設備の保守点検」「将来的な入れ替え」には、依然として膨大な費用がかかり続けるからだ。稼働率が落ち込んだ設備は、費用を垂れ流し続ける負債へと姿を変える。最終的には、車を持たない住民までもが、使われない設備の維持費や撤去費用を、上乗せされた積立金として負担せざるを得ない状況に追い込まれる。
(中略)
これから先のマンション駐車場が辿る道筋は決して一様ではないだろう。所有者の43.9%が将来的な非保有を視野に入れている一方で、建物の形を維持する側には、これまでにない決断が迫られている。平置きへの作り替えや外部への貸し出し、あるいはEVへの対応や共有サービスの導入といった策も考えられるがどれも多額の持ち出しが避けられない。立地や住む人の顔ぶれによって、必要とされる機能も大きくわかれるはずだ。

最新の車両規格や重さに対応できる建物と、古い枠組みに縛られたままの建物。その間で、資産としての価値に大きな差が開く可能性も否定できない。これは走る側の進化と、止まったままの住まいとの間に生まれた深い溝が、目に見える形となって現れた結果なのだ。

個人の車離れという現象以上に私たちがどのような土台の上で都市の住まいを保ち続けるか。駐車場を巡る摩擦は、暮らしの変化を最も早く映し出す場所として、その重みを増している。これからの管理組合に求められるのは、細りゆく収益をいかに新しい価値へとつなぎ留めるかという、実利に基づいた経営判断だろう。
※以下引用先で

手放せよ