路線価上昇で親の建てた「庭付き一戸建て」の相続税はどうなる？ 実は税より深刻な想定外の問題も

国税庁が発表した令和7年分（1月1日時点）の路線価は、全国平均で前年比2.7％の上昇。4年連続のプラスで、2010年の現行評価制度導入以来、最大の上昇率となった。地価の上昇は土地所有者の資産価値向上につながる半面、相続する子に不動産の維持費や相続税の負担を強いる場合もある。今後の地価上昇を想定すると郊外の住宅を相続した場合、相続税はどれくらい掛かるのだろうか。そして、郊外の住宅を相続した際にありがちな親族間のトラブルとは……。（ZEIKENメディアプラス 代表取締役社長　宮口貴志）

●　住宅地も路線価上昇で相続税への影響は？

都市を中心に土地価格の高騰が続く中、7月に発表された2025（令和7）年の路線価は全国平均で、前年比で2.7％上昇、4年連続のプラスとなった。現行の評価方式が導入された10年以降、最大の上昇率である。訪日外国人の増加によるインバウンド消費拡大やホテル建設地需要、そして都市部の再開発やマンションを中心とする住宅需要の高まりなどが、その主な要因とされる。

路線価とは、国税庁が定める道路に面した標準的な土地の1m2当たりの評価額を言う。今年は35都道府県で路線価が上昇し、東京が8.1％で全国トップ。それに沖縄6.3％、福岡6.0％が続く。各都道府県庁所在地の最高路線価（※1）の中で40年連続最高額の東京都中央区銀座5丁目「鳩居堂前」は、昨年比＋8.7％の4808万円となった。

今回取り上げるのは住宅地の路線価である。路線価が上昇すると、相続にどのような影響が生じるのか。経済が右肩上がりの時代に現在80代の親が建てた住宅、つまり、実家の相続を考える40～50代の子にとって、相続税（および贈与税）の算定に用いる路線価の上昇は、深刻な問題である（詳細は後述）。

路線価は、不動産取引に用いられる実勢価格と同様、生活利便性や環境の良さが価格に反映される傾向がある。例えば、北千住（足立区）や浅草（台東区）は、再開発の影響やインバウンド需要によって、最高路線価がそれぞれ昨年比26％、29％と急上昇した。都心部の港区・千代田区・渋谷区などは安定した高価格帯を維持しており、これらの路線価は当面高値で推移するものとみられている。

（省略）

●　郊外の住宅で今後も地価上昇が続くと相続税は？

仮に、来年以降もこのまま地価が上昇していくと相続税はいくらになるのか。2025年の東京都多摩市の駅徒歩圏内住宅地の路線価を例に取って、116m2（約35坪）の土地の相続税額をシミュレーションしてみよう（図表3）。一つは、図表2に示した多摩地区主要駅付近から少し離れた徒歩圏内の住宅地の地価上昇率を4％と想定した例、もう一つは、東京都全体の地価上昇率から8％を想定した例を使用する。相続の内容は次の通り。

■相続の内容
・被相続人：父（85歳）、母（配偶者）は他界
・相続人：子ども2人（兄弟）
・土　地：116m2（約35坪） ※住宅建物の価値は除外
・路線価：24万円/m2 ※東京都多摩市一ノ宮2丁目（京王線「聖蹟桜ヶ丘」駅徒歩圏内）の2025年の路線価の例
・預　金：1000万円
・その他の資産：なし
・基礎控除額：4200万円 ※3000万円＋（600万円×相続人2人）
路線価で算出した土地評価額は2784万円（24万円×116m2）。来年以降地価が4％上昇した場合の評価額は2895万円、8％上昇すると3007万円だ。相続税の基礎控除額は、法定相続人（ここでは子ども）が2人の場合4200万円。つまり、この相続の例であれば、相続税は非課税となる（住宅の価値は除外）。ちなみに、課税されるのは地価上昇率が15％以上の場合、もしくは、土地面積が134m2（約40坪）以上ある場合だ。

相続税が掛からないならひと安心――。そうかもしれないが、ここで別の深刻な問題が生じることが多い。一般的な家庭の相続の場合、主な相続財産が不動産、その他保険金のほかに退職金の残りの現金が少々……というパターンが典型的だ。

先の事例の場合、土地に相続税は掛からないのでその分の持ち出しはなく、売却できればまとまった現金収入になる。子どもたちが相続の前に土地がいくらで売れそうかを試算し、いざ相続となった時――兄弟姉妹でもめるという話を聞いたことはないだろうか。

筆者の周りでは結構あった。相続人である子どもたちというよりも、その配偶者たちが黙っていない。「お兄さんはいくらもらうの？」「土地を売ったらこれぐらいになるから、半分はきっちりうちがもらわないと」とけしかける。中には相続後、さんざんもめた挙げ句に兄と妹が弁護士を立てて争っているケースもある。往々にして、残りの数百万円をどう分けるかで骨肉の戦いが繰り広げられていることが多いのだ。（以下ソース）

9/1(月) 5:01配信
https://news.yahoo.co.jp/articles/a28932a8b7da932534805daaaa9127650780e1ed

むしろ売れない物件のが特殊じゃね？

高い不動産の場合だが